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Alguns conselhos para mudar de casa sem complicações

Abilio Ferreira

Quando se está em vias de mudar de casa devido à rescisão de um contrato de arrendamento, há muitas questões com que um inquilino pode ser confrontado. Até que data limite tem de deixar o imóvel? É obrigado a fazer obras de manutenção no interior do imóvel? Tem de desmontar a cozinha equipada que comprou? Pode suspender o pagamento da renda se sair antes do fim do contrato? Quando é que o senhorio tem de devolver a caução paga no início do contrato?


Quando termina exatamente o contrato de arrendamento?

Normalmente os contratos de arrendamento são feitos por período indeterminado. Que é que isso significa? Na prática, quer dizer que o contrato só termina quando uma das partes o rescinde. Os inquilinos podem rescindir o contrato de arrendamento dando um período de 3 meses de pré-aviso. Contudo, os senhorios, que estão vinculados a outros períodos legais de pré-aviso, apenas podem denunciar o contrato se tiverem um interesse legítimo, p. ex., necessitarem do imóvel para utilização própria. Também podem rescindir o contrato sem pré-aviso, se o inquilino não cumprir as suas obrigações contratuais. Na maior parte dos casos uma rescisão contratual observando o prazo de pré-aviso é feita para produzir efeitos no fim de um determinado mês. Legalmente é esse o último dia da relação contratual.


O mais tardar, nesse último dia da vigência do contrato, deve ser entregue o imóvel alugado. Recaindo esse dia num domingo ou dia feriado, o termo do contrato transita para o primeiro dia útil a seguir. No entanto, nada impede que seja acordado com o senhorio um prazo anterior ou posterior.


Quem tem de fazer obras de manutenção?

Em princípio é da competência do senhorio efetuar as obras incluídas na rotina de manutenção/embelezamento do interior da residência, conhecidas por “Schönheitsreparaturen”. Porém, o locador pode transferir essa obrigação para o inquilino através do contrato. Mesmo assim, nem sempre competirá ao inquilino assumir essa responsabilidade. Segundo os peritos em direito de arrendamento, dependerá muito dos termos em que se encontram formuladas as respetivas cláusulas contratuais.


Regra geral, o inquilino só tem de devolver o imóvel no estado em que se encontrava quando passou a habitá-lo, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização. Se o recebeu por renovar e não lhe tiver sido paga qualquer quantia compensatória por esse motivo, o inquilino não tem obrigação de o entregar renovado no termo do contrato. Apenas terá de eliminar os vestígios resultantes do uso normal do locado.


Quem é responsável por eventuais prejuízos?

Aplica-se o princípio de que a habitação deve ser devolvida ao locador em conformidade com o constante do contrato de arrendamento. A habitação deve ser devolvida vazia e sem apresentar danos causados pelo inquilino. Verificando-se a existência de danos, o senhorio pode exigir que o inquilino efetue a sua eliminação.

Sabendo o inquilino que existem danos na habitação, é aconselhável que não espere pelo termo do contrato para informar o senhorio. Desta forma, terá tempo de ele próprio fazer as necessárias reparações ou então contratar um trabalhador qualificado para o efeito.


Têm de ser retirados equipamentos pertencentes ao inquilino?

Nesta matéria aplica-se o já citado princípio de que a habitação deve ser entregue no estado correspondente ao que se encontra fixado no contrato. Equipamentos pertencentes ao inquilino não fazem parte da habitação. Assim, o senhorio pode exigir que sejam todos retirados, mesmo que na opinião do inquilino sejam de grande utilidade.


De qualquer modo, o inquilino não pode realizar obras profundas, p.ex., remodelar a casa de banho, sem autorização prévia do senhorio. Obtido o consentimento, ambas as partes contratantes devem estabelecer qual o destino a dar aos equipamentos colocados e o procedimento a adotar relativamente às remodelações efetuadas. Nalguns casos, pode acontecer que o senhorio as aceite como estão e até pague algum montante de compensação, por considerar representarem uma mais-valia permanente para o imóvel.


Foto Natham Dumlao - Unsplash

É obrigatório fazer-se uma ata de entrega da habitação?

Apesar de na legislação não estar prevista a obrigatoriedade de se elaborar um protocolo sobre o estado da habitação aquando da saída, é conveniente fazê-lo com toda a transparência. Vem a propósito lembrar neste contexto a importância de se registar em ata, por ocasião da entrada no imóvel, o estado da habitação, tão pormenorizadamente quanto possível. Desta forma, torna-se mais fácil constatar mais tarde quais as alterações e divergências em relação ao estado inicial e se eventuais danos apontados pelo senhorio surgiram durante a vigência do contrato ou se existiam já no momento de entrar para a casa.


Esse protocolo no final do contrato deve ser elaborado o mais consensualmente possível pelo inquilino e senhorio e ser assinado por ambos. Deve refletir o estado objetivo da habitação. Existindo danos ou algum defeito, é conveniente serem documentados através de fotografias.


É importante anotar as leituras dos diversos contadores. A ata deve ser feita de forma simples e concisa. Se, pelo contrário, contiver listas infindáveis apresentadas pelo senhorio, o inquilino não é obrigado a assiná-la de imediato. Tem o direito de verificar calmamente se o conteúdo da ata corresponde à realidade.


Quando é que deve ser devolvida a caução?

O senhorio tem obrigação de devolver a caução sem demora logo a seguir à entrega da habitação. Existindo algum incumprimento contratual por parte do inquilino, pode ser justificado um prazo mais alargado para a sua devolução.


É permitido ao senhorio reter uma quantia razoável da caução para assegurar que lhe seja pago um eventual saldo a seu favor quando apresentar o acerto final de contas relativo às despesas adicionais ao valor normal da renda (“Nebenkostenabrechnung”).


Regra geral, a caução corresponde a dois ou a três meses de renda.


Muitos senhorios desconhecem que só podem apresentar ao inquilino pedidos de indemnização por danos dentro do prazo de seis meses após a entrega da casa arrendada. Após esse período prescreve a possibilidade de reivindicarem qualquer prejuízo causado pelo anterior inquilino.


Os inquilinos podem resolver o contrato de arrendamento antecipadamente desde que apresentem ao senhorio três locatários para assumir o contrato?

Trata-se de uma crença que vai persistindo até aos nossos dias, mas que carece de uma base legal. Mesmo que o arrendatário tenha muitas pessoas interessadas no arrendamento, o locador não é obrigado a aceitar nenhuma delas. Os senhorios têm sempre a última palavra na aceitação do inquilino. Os inquilinos estão vinculados aos prazos legais de pré-aviso e têm de os observar. A verdade é que o locatário pode rescindir o contrato de arrendamento, ficando, porém, obrigado a cumprir todos os compromissos estipulados no contrato, incluindo o de respeitar o pré-aviso legal para o termo do prazo de duração do contrato.


Assim, pode acontecer que um inquilino que muda para uma nova casa antes de terminar o prazo contratual anterior passe a ter de pagar duas rendas. Para evitar essa dupla sobrecarga, pressupondo a concordância do senhorio, nada impede, no entanto, que o inquilino fale com o senhorio e lhe proponha a possibilidade de procurar um novo locatário adequado para seu “sucessor”. Muitos locadores até podem ficar agradecidos por não terem o trabalho de encontrar um novo inquilino.


O senhorio pode servir-se do valor da caução para compensar a falta de pagamento de rendas após a rescisão

do contrato?

Não. Quem assim procede está a colocar-se numa situação perigosa de incumprimento de um contrato, com todas as consequências daí provenientes. Um inquilino não pode suspender o pagamento das rendas durante o período de pré-aviso, argumentando que o senhorio pode fazer a compensação da falta de pagamento de rendas com a caução. Esquecem-se de que a caução tem outra finalidade. Destina-se primordialmente a garantir o pagamento do acerto final de contas, de eventuais estragos no imóvel alugado ou de obras de conservação interior que o inquilino eventualmente deveria ter feito.


Se o inquilino sair mais cedo da casa pode passar a pagar apenas a renda base combinada?

Imagine-se o caso de um inquilino que deixa a casa em janeiro, apesar de o contrato de arrendamento só terminar no fim de março. Há quem esteja convencido que após a data de saída só precisa de pagar o montante base da renda de casa (sem incluir os custos adicionais de condomínio), uma vez que durante o restante período do contrato deixarão de gastar água, eletricidade, aquecimento ou de produzir lixo. Trata-se de um equívoco ou de um mito frequente. De facto, o locatário tem de continuar a pagar a totalidade das rendas correspondentes ao período de pré-aviso, incluindo o valor do adiantamento para as despesas adicionais à renda base. Se no fim do contrato este componente da renda registar um excedente, o mesmo ser-lhe-á devolvido pelo senhorio aquando da apresentação final de contas.


Claro que é sempre possível haver exceções a esta regra, mas apenas com a concordância do senhorio.

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